Untuk membangun sebuah rumah elit, mewah, besar dengan biaya milyaran rupiah memerlukan sistem pembangunan yang terdiri dari tahapan-tahapan tertentu yang harus dilalui, mulai dari tahapan pengadaan jasa konstruksi, tahapan perencanaan, dan tahapan pelaksanaan dan pengawasan oleh kontraktor pelaksana jasa konstruksi dan konsultan pengawas konstruksi.

Tahapan Pengadaan Jasa Konstruksi

Pengadaan jasa konstruksi meliputi penunjukan konsultan perencana, kontraktor pelaksana, dan konsultan pengawas. Untuk menunjuk ketiga komponen tersebut tidak bisa dilakukan oleh sendiri (pemilik rumah), tapi harus menggunakan ahli pengadaan jasa konstruksi yang berpengalaman. Untuk mendapatkan tim pengadaan jasa konstruksi yang handal dan berpengalaman bisa menghayer tim pengadaan jasa konstruksi pada instansi pemerintah terkait dan mengundang mereka untuk menjadi tim pengadaan jasa konstruksi rumah anda.

Pada tahap awal mereka akan menunjuk konsultan perencna dengan kriteria yang menurut peraturan layak untuk ditunjuk sebagai konsultan perencana rumah Anda. Kemudian menugaskan konsultan perencana untuk membuat perencanaan rumah Anda yang produknya adalah gambar desain perencanaan, RAB, Bill Of quantity (BQ), Rencana Kerja dan Persyaratan (RKS). Konsultan perencana akan bekerja sesuai kontrak kerja yang sudah dibuat,  desain dan ukuran rumah sesuai dengan yang diinginkan pemilik rumah yang telah disampaikan kepada Tim Pengadaan.

Setelah produk perencanaan selesai dan proses pengajuan surat ijin bangunan sudah mendapat persetujuan instansi terkait, maka tugas Tim Pengadaan selanjutnya adalah menunjuk kontraktor pelaksana pembangunan, tentunya dengan persyaratan-persyaratan yang telah ditetapkan oleh Tim Pengadaan. Bersamaan dengan penunjukan Kontraktor Pelaksana, juga Tim Pengadaan menjunjuk Konsultan Pengawas untuk mengawasi pelaksanaan pekerjaan yang dilaksanakan oleh Kontraktor Pelaksana.

Tahapan Pelaksanaan

Setelah tahapan pengadaan jasa konstruksi yang didalamnya sudah berjalan tahapan penunjukan konsultan perencana dan dimulainya tahapan perencanaan sampai semua produk perencanaan selesai, kontraktor pelaksana dan konsultan pengawas sudah ditunjuk, maka selanjutnya adalah tahap pelaksanaan.

Dalam tahapan pelaksanaan yang menjadi pemeran utama adalah kontraktor pelaksana yang akan diawasi setiap saat olek konsultan pengawas. Dalam hal ini jangan sampai ada kerjasama negatif antara kontraktor pelaksana dengan konsultan pengawas, maka oleh sebab itu pihak owner harus menunjuk seorang ahli yang ditugaskan untuk memonitor kinerja kontraktor dan konsultan pengawas.

Kira-kira seperti itulah sistem membangun rumah tinggal elit bernilai milyaran rupiah. Dengan dilakukan oleh beberapa komponen sesuai keahlian masing-masing maka hasilnya akan sesuai dengan perencanaan, baik kualitas maupun kuantitasnya.

Dengan adanya bahan material bangunan pengganti kayu, sebagian masyarakat kita saat ini sudah mulai beralih ke bahan pengganti kayu pada saat mereka membangun rumah tinggal mereka.

Bagian-bagian bangunan rumah yang menggunakan kayu diantaranya kusen pintu dan jendela, daun pintu dan jendela, rangka plapond atau langit-langit, kuda-kuda dan rangka atap, dan listplank. Semua bagian bangunan tersebut pada jaman sekarang ini dapat diganti dengan bahan non kayu. Dengan mengganti bahan kayu dengan bahan non kayu, maka bangunan kita akan terhindar dari hama pengerat kayu seperti rayap, bubuk, dan hama kayu lainnya, sehingga dalam jangka waktu yang cukup lama bangunan rumah kita akan bertahan sehingga biaya pemeliharaan dapat dihemat.

Macam-macam bahan material pengganti kayu diantaranya, sbb:

1. Kusen pintu dan jendela kayu bisa diganti dengan kusen aluminium, dan bahan metal lainnya,
2. Daun pintu dan jendela kayu, bingkai pintu dan jendela kaca bisa diganti dengan bahan aluminium, fiber, dan bahan metal lainnya.
3. Rangka langit-langit kayu bisa diganti dengan bahan hollow, zink alum, dan bahan metal lainnya,
4. Kuda-kuda kayu dan rangka atap kayu bisa diganti dengan bahan baja ringan yang memiliki daya tahan lama,
5. Listplank kayu bisa diganti dengan listplank bahan GRC, fiber, dan bahan non kayu lainnya.

Kelima bagian bangunan yang dominan biasa menggunakan kayu bisa total diganti menggunakan bahan non kayu yang memiliki kelebihan yaitu tidak akan terkena hama kayu. Tapi walaupun begitu bukan berarti bahan-bahan tersebut selalu lebih baik daripada kayu, pasti ada kekurangannya, misalnya tidak tahan karat, mudah pecah, dll.

Beberapa alasan mengapa sebagian masyarakat kita terutama masyarakat perkotaan beralih ke bahan non kayu, sebabnya adalah pada oleh karera pada saat ini harga kayu berkualitas kelas I yang memiliki daya tahan lama harganya sangat tinggi, dan hanya orang-orang tertentu saja yang mampu menggunakan kayu kelas I seperti kayu jati, kayu kamper, kayu damar laut dll. Menggunakan kayu abal-abal yang harganya murah sangat beresiko tinggi dimakan hama kayu.

Itulah informasi yang mungkin ada manfaatnya bagi Anda yang ingin membangun rumah tinggal tanpa menggunakan kayu.

Membangun rumah 1 lantai tentunya lebih murah daripada membangun rumah 2 lantai walaupun luas lantainya sama. Misalnya rumah 1 lantai dengan luas 100 m2 akan lebih murah biayanya daripada rumah 2 lantai yang luasnya sama yaitu 100 m2. Perbedaannya cukup besar. Mengapa demikian? Yang menyebabkan perbedaannya cukup besar adalah pada rumah 2 lantai konstruksi strukturnya harus lebih kuat, kemudian ada plat lantai beton yang biayanya cukup besar, ditambah biaya upah mengerjakannya lebih mahal, serta memerlukan alat-alat bantu.

Selanjutnya membangun rumah 1 lantai dengan bahan material yang berbeda juga akan berpengaruh terhadap total biaya yang diperlukan. Misalnya membangun rumah dengan konstruksi atap kayu kelas 1 dengan tutup atap genting beton atau genting keramik serta rangka plapond  kayu, maka konstruksi strukturnya harus lebih kuat daripada membangun rumah 1 lantai dengan rangka atap baja ringan dan tutup atap genting metal serta rangka plapond hollow. Yang dimaksud konstruksi struktur adalah : pondasi, beton sloof, beton kolom dan balok beton di atas tembok.

Dari uraian di atas, maka membangun rumah 1 lantai yang biayanya ekonomis adalah rumah 1 lantai menggunakan rangka atap baja ringan, tutup genting metal berlapis pasir, rangka plapond hollow, serta bahan dinding hebel. Dengan menggunakan bahan-bahan material seperti yang saya sebutkan tersebut..maka kita dapat menghemat biaya struktur dimana ukuran besi beton bisa lebih kecil, ukuran sloof dll. juga bisa lebih kecil sehingga volume beton menjadi keci. Maka dengan begitu total biaya keseluruhan akan lebih hemat dibandingkan dengan konstruksi kayu kelas 1.

Dari sisi kekuatan atap metal dan rangka atap baja ringan bisa lebih dari 20 tahun yang tidak kalah dengan rangka atap menggunakan kayu kelas 1. Kekuatan genting metal juga bisa di atas 20 tahun dan bebas bocor. Jadi dalam hal ini biaya pemeliharannyapun menjadi ringan.

Bagaimana tingkat kenyamanan tutup atap genting metal konon khabarnya panas? Itu semua tergantung dari ketinggian dinding, ukuran dan model ventilasi. Ukuran tinggi dinding sebaiknya minimum 320 cm dari lantai ke plapond. Ventilasi di setiap bagian atas pintu dan jendela sebaiknya menggunakan model klasik (jelusi lebar min. 30 cm), jangan menggunakan model ventilasi minimalis.

Agar konstruksi dinding memiliki kualitas yang baik, gunakan hebel KW1. Kusen yang tahan hama dan berumur panjang, daripada menggunakan kayu abal-abal lebih baik menggunakan kusen aluminium atau kusen fiber.

Itulah yang dapat saya sampaikan pada posting kali ini yaitu tips membangun rumah 1 lantai biaya ekonomis.

Tapi sayangnya cara mereka membangun rumah menggunakan pemborong dalam hal cara menunjuk pemborong yang mereka gunakan kebanyakan tidak benar dengan cara-cara tradisional, dan pemborong yang mereka gunakan bukan pemborong bonafide/perusahaan, melainkan tukang borong yang mereka anggap ahli dan sudah dipercaya masyarakat setempat dari mulut ke mulut. Tukang borong seperti itu umumnya mengerjakan perbaikan atau membangun rumah di lingkungan komplek perumahan sederhana (KPR-BTN).

Ketika mereka melakukan proses transaksi pemborongan biasanya tanpa dokumen tertulis, tanpa gambar dan RAB. Pemilik rumah dalam melakukan transaksi dengan tukang borong cukup dengan membawa tukang borong ke lokasi rumah yang akan dikerjakan, kemudian si tukang borong menaksir harga penawaran berdasarkan ukuran m2 dan membandingkan dengan pekerjaan bangunan rumah lain yang baru selesai dikerjakan. Setelah ada kesepakatan harga pe m2 maka transaksi pemborongan selesai, dan biasanya tukang borong meminta uang muka anrata 20-30%.

Dengan melihat kenyataan seperti itu sangat disayangkan orang begitu percaya melakukan transaksi pemborongan bangunan rumah yang nilainya ratusan juta hanya dengan modal kepercayaan, dengan jaminan kualitas cukup dengan contoh rumah tetangga atau rumah teman yang baru dikerjakan oleh tukang borong tersebut, sama sekali tidak ada jaminan kualitas atau jaminan perlindungan hukum hitam di atas putih.

Cara membangun rumah menggunakan pemborong seperti itu adalah merupakan cara tradisional hanya berdasarkan kepercayaan yang sudah membudaya. Cara seperti itu memang tidak semua jelek, tergantung karakter dan tujuan baik si tukang borong..tapi tidak jarang juga yang merasa kecewa dan dirugikan dengan cara tersebut.

Yang jelas cara penunjukan pemborong ala tradisional tidak bisa dikatakan benar, sebab walau bagaimanapun juga kalau sudah menyangkut uang harus ada aturan tertulis, sekalipun dengan saudara..ini apalagi dengan orang lain.

Cara menunjuk pemborong yang benar adalah sebagai berikut:

1. Pilih pemborong yang bonafide dan berbadan hukum.
2. Persiapkan dokumen penawaran seperti gambar rencana desain rumah lengkap detail, Bill of Quantity (BQ) yaitu rincian pekerjaan dan kualitas yang ditawarkan
3. Persyaratan Pemborong : bonafiditas keuangan, pengalaman mengerjakan bangunan sejenis
4. Buat kontrak kerja yang mengikat dan menjamin kedua belah pihak secara hukum
5. Tentukan Waktu dan jadwal pelaksanaan.

Itulah sekilas mengenai membangun menggunakan pemborong serta cara penunjukan yang benar. Cara penunjukan model tradisional tidak semua mengecewakan, tetapi menurut saya sebaiknya gunakan saja cara-cara yang benar agar kedua belah pihak mendapat jaminan kekutan hukum.

Dengan membangun rumah baru di atas lahan yang sudah ada, maka Anda dapat menghemat biaya membangun. Cara menghemat atau meminimalisir biaya membangun, kita bisa menekan biaya dari beberapa titik atau komponen-komponen bangunan yang memungkinkan dapat ditekan dengan tidak mengurangi kekuatan bangunan.

Komponen-komponen bangunan yang dapat ditekan biayanya, bahan material non struktur dan efisiensi tenaga kerja bangunan.

Bahan material non struktur

Yang dimaksud bahan material non struktur adalah bahan material diluar struktur. Yang dimaksud struktur adalah pondasi, beton sloof, beton kolom, balok beton. Jika bangunan 2 lantai, plat lantai beton walaupun bukan struktur tidak boleh dikurangi biayanya.

Selain yang saya sebutkan di atas, biayanya dapat ditekan dengan memilih bahan-bahan material standard yang harganya dapat dipilih sesuai kemampuan keuangan yang tersedia. Bahan-bahan yang bisa ditekan biayanya diantaranya sebagai berikut:

1. Pekerjaan dinding : dapat memilih material untuk dinding yang harganya lebih murah, misalnya bata merah kualitas nomor 2, atau menggunakan batako press, batako putih. Pekerjaan dinding tidak termasuk pekerjaan struktur.
2. Pekerjaan Lantai : kita bisa memilih bahan penutup lantai yang harganya terjangkau, standard dan tampilannya tidak begitu tampak terkesan harga murah, harga material penutup lantai (keramik) tersedia mulai dari harga paling murah.
3. Tutup Plapond: banyak pilihan material tutup plapond dari yang termurah sampai termahal, yang harganya murah misalnya eternit asbes, GRC, triplek.
4. Tutup Atap: begitu pula tutup atap banyak pilihan dari mulai genting tanah cetak manual, genting tanah press, genting keramik, genting metal, dll.
5. Pekerjaan finishing : pekerjaan finishing mulai dari plesteran dinding sampai pengecatan memerlukan biaya besar jika kita tidak tau cara menekan biayanya. Untuk menekan biaya plesteran, kita bisa menggunakan adukan semen pasir dengan perbandingan standard 1pc : 6 pasir, dan acian dapat menggunakan tepung batu kapur (mil) dicampur semen dengan perbandingan 1 semen : 1 mil. Dengan cara begitu maka biaya plesteran dan acian akan lebih murah. Untuk bahan cat, bisa gunakan cat standard jangan yang terlalu murah.. sebab cat yang harganya murah cepat pudar warnanya.

Tenaga kerja bangunan

Upah kerja tukang bangunan dan pekerja pada saat ini di wilayah Jabotabek pasarannya Rp. 100.000 (tukang), dan Rp. 80.000 (pekerja), dengan jam kerja pk. 08.00 s/d 16.00. Dengan harga tersebut bisa kita hitung biayanya jika kita menggunakan 3 tukang dan 5 pekerja, yaitu Rp. 700.000,- per hari, dan sebulan hampir 20 juta rupiah setelah dikurangi hari Minggu. Membangun rumah 1 lantai ukuran 100 M2, paling cepat pemerlukn waktu 3 bulan.

Cara menekan biaya pekerja adalah dengan cara memberikan insentif, misalnya makan, minuman, dll., agar mereka semangat dalam bekerja. Dengan mengeluarkan sedikit tambahan biaya tetapi hasil yang dicapai lebih tingg dari nilai yang kita keluarkan. Dengan cara begitu akan tertanam suatu hubungan kekeluargaan, kedekatan, sehingga mereka akan merasa malu jika hasil yang dicapai mengecewakan. Tentunya harus ada salah satu tukang senior yang kita pegang sebagai yang dianggap paling tua dan paling berpengalaman.

Itulah cara menekan biaya membangun rumah yang dapat saya sampaikan, semoga apa yang saya uraikan tersebut kiranya ada manfaatnya bagi Anda yang memerlukan.

Info tersebut biasa didapat dari tetangga, teman, atau tukang bangunan yang sudah berpengalaman membangun rumah. Selanjutnya cukup mengalikan harga satuan M2 dengan luas bangunan yang akan dibangun. Misalnya rumah yang akan dibangun luasnya 100 M2, dan harga standard yang didapat bermacam-macam misalnya : Rp. 2 juta, 2,5 juta, dan 3 juta, lalu mengambil yang 2,5 juta. Maka biay yang diperlukan kurang lebih Rp. 250 juta rupiah.

Apakah angka tersebut valid dan dapat dipercaya? Jawabannya bisa ya dan bisa tidak, sebab itu merupakan harga perkiraan (estimasi) yang tidak memiliki dasar perhitungan berdasarkan pengetahuan, tapi berdasarkan pengalaman dari yang memberikan informasi tersebut. Barangkali angka tersebut bisa benar dan tepat dengan catatan Anda membangun rumahnya harus persis dengan bangunan rumah orang yang telah memberikan informasi harga, persis ukuran bangunannya, persis bahan materialnya, dan menggunakan tenaga kerja bangunan yang sama.

Jadi cara perhitungan RAB tersebut tidak berlaku umum, dan tidak bisa digunakan oleh bangunan yang berbeda, dan tenaga kerja yang berbeda. Oleh sebab itu jika Anda ingin menghitung biaya membangun rumah harus menggunakan cara-cara yang berdasarkan ilmu pengetahuan bangunan yang dimulai dengan mempersiapkan gambar desain rumah lengkap, kemudian menghitung RAB rumah dengan menggunakan analisa AHS-SNI berdasarkan volume pekerjaan yang dihitung menggunakan gambar desain rumah yang telah dibuat.

Sebaiknya untuk menghitung biaya membangun rumah jangan asal main tembak walaupun hanya untuk keperluan penyediaan dana, misalnya sebagai perkiraan besaran dana pinjaman bank. Akibatnya nanti jika dana yang disediakan terlalu kecil hingga bangunan tidak selesai, lebih baik kelebihan dari pada kekurangan.. caranya dengan menggunakan cara yang benar, misalnya menggunakan alat bantu Software RAB Rumah.

Jawaban dari pertanyaan Apakah menghitung RAB rumah dengan cara tembak per M2 apakah valid? Jawaban yang tepat adalah tidak valid dan bahkan akan menyesatkan.

Dokumen Penunjukan

Dokumen penunjukan berisi ketentuan-ketentuan yang harus dipenuhi oleh calon pemborong seperti cara dan waktu pengajuan penawaran, persyaratan administrasi, persyaratan pengalaman, legalitas dan bonafiditas perusahaan, dll. berikut lampirannya yaitu : gambar rencana atau gambar teknis meliputi gambar (denah, tampak, potongan, detail, dan tampilan gambar 3D), Bill of Quantity (BQ), dan Rencana Kerja dan Syarat (RKS) diserahkan 1 copy ke masing-masing perwakilan kontraktor yang hadir memenuhi undangan penjelasan.

Rencana Anggaran Biaya (RAB) hanya untuk kepentingan owner (pemilik pekerjaan) gunanya sebagai harga perkiraaan owner (Owner Estimate) dan angkanya harus dirahasiakan, jangan sampai pemborog mengetahuinya.

Bill of Quantity (BQ) adalah Format RAB yang hanya berisi volume dan kuantitas/kualitas pekerjaan sedangkan harga satuan dan jumlah harga adalah harus diisi oleh kontraktor sebagai harga penawaran. Rencana Kerja dan Syarat (RKS) adalah dokumen penting yang menjelaskan rencana pekerjaan, kualitas yang belum tercantum dalam gambar rencana dan RAB, seperti merek dan spesifikasi bahan material yang digunakan,waktu pelaksanaan, dan persyaaratan-persyaratan lain yang harus dipenuhi oleh calon pemborong.

Proses Penunjukan

Seperti yang telah disinggung di atas, setelah para pemborong/kontraktor menerima dokumen penunjukan dan mendapat penjelasan dari owner, maka pada waktu yang telah ditentukan mereka harus menyampaikan surat penawaran harga dan melengkapi persyaratan yang diminta oener.

Setelah sampai waktu yang telah ditentukan, pukul, hari, dan tanggal yang telah ditentukan dari 3 pemborong yang diminta mengajukan penawaran tapi hanya ada 2 pemborong yang memasukan penawaran, maka sesuai ketentuan denga dokumen penunjukan bahwa yang tidak memasukan penawaran tepat waktu dianggap batal.

Selanjutnya owner memeriksa kelengkapan penawaaran yang diajukan oleh 2 pemborong dan melakukan penilaian terhadap keduanya, dan menentukan pilihan kepada salah satu pemborong yang memiliki persyaratan yang lengkap dan harga penawaran yang wajar tidak terlalu rendah dari harga OE (Owner Estimate).

Apabila sudah ditentukan pemborong yang paling memenuhi persyaratan, selanjutnya perlu dibuat surat perjanjian kontrak kerja yang memuat ketentuan-ketentuan dan kewajiban masing-masing pihak, seperti waktu pelaksanaan, sistem pembayaran, waktu pemeliharan, dll. Surat perjanjian tersebut disepakati oleh dan ditanda tangani kedua belah pihak di atas materai dan memiliki kekuatan hukum yang mengikat dan melindungi kedua belah pihak jika ada salah satu pihak yang melanggar.

Proses Pelaksanaan

Setelah surat perjanjian kontrak kerja diterbitkan, maka owner langsung menugaskan kontraktor yang ditunjuk untuk melaksanakan pekerjaan sesuai waktu yang telah ditentukan.

Dalam hal pelaksanaan yang tidak sesuai dengan dokumen yang telah disepakati, baik kualitas maupun kuantitas, maka owner melalui pengawas yang ditunjuk  akan memperingatinya dan memerintahkan untuk dibongkar untuk dilakukan perbaikan agar sesuai dengan kualitas dan kuantitas yang telah disepakati bersama dalam dokumen.

Seperti itulah gambaran cara penunjukan kontraktor/pemborong untuk mengerjakan pembangunan rumah. Mudah-mudahan apa yang telah saya sampaikan di atas ada manfaatnya bagi Anda yang belum megetahuinya.

Dalam setiap merencanakan membangun rumah,  pencahayaan dan ventilasi merupakan faktor yang sangat penting dan menentukan sehat tidaknya sebuah rumah. Sebenarnya ukuran lahan atau tanah yang berukutan 60 m2 (6 x 10 m) idealnya hanya bisa direncanakan untuk rumah dengan 1 buah kamar tidur, ruang keluarga/tamu, dapur, dan 1 kamar mandi/toilet. Kalau seandainya dipaksakan untuk dijadikan 2 kamar tidur, maka rumah tersebut tidak akan memiliki ventilasi dan pencahayaan di bagian belakang rumah.

Apabila tanah ukuran 6 x 10 akan dihabiskan untuk bangunan, polanya bisa Anda lihat pada denah rumah seperti pada gambar-gambar berikut:

Denah 1

Pada gambar denah 1, rumah hanya memiliki satu kamar tidur, tetapi memiliki ruang terbuka di bagian belakang untuk pencahayaan dan ventilasi, dan dapat direncanakan memiliki ruangan tertutup sebagai tempat menyimpan kendaraan roda 4, sehingga bagi penghuni yang memiliki kendaraan roda 4 dapat terpenuhi.

Contoh Denah 2

Pada gambar denah 2, rumah memiliki 2 kamar tidur ukuran 3 x 3 m dan ukuran 2 x 3 m (kamar tidur anak), tetapi tidak memiliki garasi mobil. Contoh denah tersebut cocok untuk keluarga yang tidak atau belum memiliki kendaraan roda 4.

Kedua contoh gambar denah rumah di atas memiliki ventilasi dan pencahayaan yang cukup pada rumah bagian belakang, sehingga memenuhi syarat sebagai rumah sehat.

Untuk membangun rumah pada lahan 60 m2 atau 6 x 10 meter agar memiliki lebih dari 2 kamar tidur dan lebih dari 2 kamar mandi/toilet, mau tidak mau harus mengembangkannya ke atas (rumah 2 lantai) agar rumah kita tetap memiliki sistem pencahayaan dan ventilasi udara yang baik.

Mungkin itu saja tips membangun ulang rumah KPR lahan 60 meter persegi (6 x 10 M) yang dapat saya sampaikan pada kesempatan ini. Semoga bermanfaat!

Apabila Anda tidak bisa dengan kedua cara di atas, maka cara untuk memiliki sebuah rumah sederhana dengan harga murah yaitu membangun baru rumah di perkampungan pinggiran kota yang tidak terlalu jauh dari tempat kerja/aktivitas dan dapat dijangkau dengan kendaraan roda dua dalam waktu kurang 1 jam.

Langkah-langkah yang harus untuk dapat membangun rumah murah sederhana di pinggiran kota, yaitu survey lokasi, membeli tanah, membuat gambar dan RAB rumah, persiapan membangun rumah, dan pelaksanaan membangun rumah.

Survey Lokasi

Survey lokasi, ini sangat penting, maksudnya mencari lokasi yang cocok dan sesuai dengan yang Anda sukai, jarak ke kota, lingkungan masyarakatnya, faktor keamanan, faktor air bersih, jaringan listrik, sinyal ponsell, tidak rawan banjir atau rawan tanah longsor, dan sebagainya. Untuk mencari lokasi yang cocok bisa minta bantuan teman atau ketua RT setempat.

Merencanakan membeli tanah

Apabila kebetulan ada yang akan menjual sebidang tanah di lokasi yang sudah Anda survey, maka bisa Anda teliti terlebih dulu legalitas tanahnya, ukuran tanahnya apakah sesuai dengan keinginan dan dana yang tersedia, kemudian periksa surat-surat tanah (SPPT-PBB, girik). Surat-surat kepemilikan tanah, biasanya di kampung jarang yang sertifikat tapi tidak masalah sebab sudah umumnya begitu, yang terpenting tanah yang akan dibeli tersebut tidak dalam sengketa keluarga. Hal tersebut bisa meminta informasi yang lebih jelas dari ketua RT setempat. Apabila tidak masalah dan diil akan membeli tanah, maka selanjutnya jalinlah silaturahmi dengan Ketua RT setempat, calon tetangga dan masyarakat sekelilingnya. Biasanya di masyarakat kampung lebih mudah dikenal dari pada masyarakat di kota.

Membuat gambar dan RAB rumah

Membuat gambar rumah yang saya maksudkan bukan membuat gambar perencanaan ke arsitek, maksud saya buatlah seketsa sederhana denah rumah dengan menggunakan pinsil dan penggaris sesuai dengan ukuran tanah yang dibeli, misalnya 2 kamar tidur, ruang tamu+keluarga jadi 1, 1 kamar mandi/WC, dan dapur. Untuk desain rumah di kampung usahakan jangan seperti di perumahan yang tertutup kanan kiri bangunan (tidak ada hubungan dengan tetangga), buatlah semua kamar memiliki jendela ke luar, jangan membuat pagar rumah yang dapat memberikan kesan tidak ramah. Posisi rumah usahakan di bagian  depan, samping dan belakang ada tanah kosong, oleh karena itu ketika membeli lahan sebaiknya minimum 200 m2, sebab harga tanah di kampung relatif murah.

Buatlah model yang rumah sederhana sesuai dengan lingkungan masyarakat setempat, dan memang tujuan semula juga ingin membangun rumah murah sederhana. Hitung kebutuhan biaya (RAB) dengan sistem M2, untuk itu Anda bisa bertanya kepada tukang bangunan setempat yang dianggap ahli, jangan sampai dana yang tersedia kurang. Membangun rumah di kampung biasanya sudah umum menggunakan bahan material yang murah, seperti rangka atap (kaso dan reng) dengan bambu tali, tutup atap dengan genting plentong Jatiwangi natural. Pokoknya membangun rumah di kampung bisa sangat murah. Dengan menyesuaikan bangunan rumah dengan rumah penduduk setempat, maka kita akan bisa hidup nyaman bersama mereka. Sebab jika kita di kampung lebih menonjol dari penduduk setempat, biasanya akan mengundang hal-hal yang akan mengganggu ketentraman kita tinggal di wilayah tersebut.

Persiapan Membangun

Untuk persiapan membangun, Anda harus merencanakan pengadaan bahan material dan tenaga kerja bangunan yang akan dipekerjakan. Untuk merekrut tenaga kerja bangunan, sebaiknya Anda merekrut dan mempekerjakan tukang bangunan di kampung setempat, dan bisa meminta tolong tetangga untuk meminta informasi tenaga bangunan yang baik dan bisa dipercaya.

Pelaksanaan Membangun

Dalam pelaksanaan membangun, sebaiknya dengan cara kerja harian, dan pengadaan barang material sebaiknya Anda lakukan sendiri..jangan mepercayakan kepada orang lain. Sambil melaksanakan pembangunan rumah, sebaiknya Anda mendaftar jaringan listrik PLN. Apabila sumber air bersih menggunakan sumur, maka sebelum memulai membangun buatlah sumur terlebih dulu untuk keperluan tukang bangunan (membuat adukan, masak air, dll.), sebelum menggunakan pompa air, gunakan dulu timbaan.

Kira-kira seperti itulah cara memiliki sebuah rumah sederhana dengan harga murah, yaitu dengan membangun rumah baru di wilayah perkampungan/pinggiran kota tempat bekerja/beraktivitas.

Yang akan saya bahas pada posting kali ini hanya terbatas pada sitem pelaksanaan kerja harian, dimana saya sering melihat praktek kerja harian di rumah-rumah teman dan tetangga kurang efektif, hasilnya kurang memuaskan, biaya upah kerja membengkak, bahan material banyak terbuang sehingga biaya akhir menjadi lebih besar dari rencana (RAB).

Sehubungan dengan hal tersebut, persiapan membangun rumah dengan cara kerja harian seharusnya lebih efektif dan biaya lebih kecil dari biaya yang direncanakan (RAB), sebab dengan sistem kerja harian tidak ada keuntungan pemborong. Sebenarnya yang menyebabkan pelaksanaan pekerjaan dengan kerja harian menjadi tidak sesuai rencana, baik kualitas maupun biaya adalah disebabkan oleh tidak adanya pengawasan yang mengatur pekerja bangunan baik disiplin waktu kerja, teknis pelaksanaan kerja, dan pengaturan penggunaan material. Penggunaan paterial yang harus benar dan sesuai dengan aturan/rencana adalah dalam hal penggunaan semen untuk adukan, baik adukan pasangan maupun adukan beton cor. Dalam proyek bangunan gedung bahan material semen adalah bahan yang paling banyak digunakan, oleh karena itu kalau tidak ada pengeturan dan pengawasan maka tukang bangunan akan seenaknya menggunakan semen tanpa takaran. Penggunaan semen yang tidak diatur bisa mengakibatkan tidak meratanya kualitas pasangan atau beton. Bisa jadi terlalu banyak, atau terlalu sedikit semen, keduanya sangat tidak baik.

Agar pelaksanaan pekerjaan membangun rumah dengan cara kerja harian berjalan dengan baik, efektif dan efisien, beberapa tahap persiapan membangun rumah yang harus dilakukan owner sebagai berikut:

1. Mempersiapkan gambar perencanaan/pelaksanaan dan RAB.
2. Mengajukan surat ijin membangun (IMB). Sebelum memulai membangun IMB harus sudah ada.
3. Menyediakan dana yang cukup sesuai dengan anggaran yang diperlukan sesuai RAB.
4. Merekrut Mandor yang berpengalaman membangun rumah dan familiar membaca gambar pelaksanaan.
5. Merencanakan rekrutmen tenaga-tenaga kerja bangunan yang diperlukan yang jumlahnya sesuai dengan tahapan pekerjaan, penambahan dan pengurangan jumlah tenaga pada setiap tahapan pekerjaan dibicarakan dengan mandor yang ditunjuk.
6. Membuat persetujuan gaji mandor dan menentukan tugas dan kewajiban mandor berkaitan dengan pelaksanaan. Mandor dalam hal ini bukan mandor borong, tapi mandor yang digaji sama halnya dengan tukang biasa, dengan tugas mengatur pekerja, mengatur teknis pelaksanaan sesuai dengan RAB dan gambar, mengatur dan mengawasi penggunaan material agar efektif dan efisien (tidak banyak terbuang).
7. Merencanakan sistem pengadaan material, dengan cara dilakukan sendiri oleh owner atau menugaskan anggota keluarga, jangan menugaskan mandor.
8. Merencanakan Waktu pelaksanaan (time schedule), tugaskan mandor untuk membuatnya.
9. Memulai pelaksanaan.

Itulah tahapan-tahapan yang sebaiknya dilakukan dalam mempersiapkan pelaksanaan pembangunan rumah dengan cara kerja harian. [Sumber: pengalaman penulis].