Dengan membangun rumah baru di atas lahan yang sudah ada, maka Anda dapat menghemat biaya membangun. Cara menghemat atau meminimalisir biaya membangun, kita bisa menekan biaya dari beberapa titik atau komponen-komponen bangunan yang memungkinkan dapat ditekan dengan tidak mengurangi kekuatan bangunan.

Komponen-komponen bangunan yang dapat ditekan biayanya, bahan material non struktur dan efisiensi tenaga kerja bangunan.

Bahan material non struktur

Yang dimaksud bahan material non struktur adalah bahan material diluar struktur. Yang dimaksud struktur adalah pondasi, beton sloof, beton kolom, balok beton. Jika bangunan 2 lantai, plat lantai beton walaupun bukan struktur tidak boleh dikurangi biayanya.

Selain yang saya sebutkan di atas, biayanya dapat ditekan dengan memilih bahan-bahan material standard yang harganya dapat dipilih sesuai kemampuan keuangan yang tersedia. Bahan-bahan yang bisa ditekan biayanya diantaranya sebagai berikut:

1. Pekerjaan dinding : dapat memilih material untuk dinding yang harganya lebih murah, misalnya bata merah kualitas nomor 2, atau menggunakan batako press, batako putih. Pekerjaan dinding tidak termasuk pekerjaan struktur.
2. Pekerjaan Lantai : kita bisa memilih bahan penutup lantai yang harganya terjangkau, standard dan tampilannya tidak begitu tampak terkesan harga murah, harga material penutup lantai (keramik) tersedia mulai dari harga paling murah.
3. Tutup Plapond: banyak pilihan material tutup plapond dari yang termurah sampai termahal, yang harganya murah misalnya eternit asbes, GRC, triplek.
4. Tutup Atap: begitu pula tutup atap banyak pilihan dari mulai genting tanah cetak manual, genting tanah press, genting keramik, genting metal, dll.
5. Pekerjaan finishing : pekerjaan finishing mulai dari plesteran dinding sampai pengecatan memerlukan biaya besar jika kita tidak tau cara menekan biayanya. Untuk menekan biaya plesteran, kita bisa menggunakan adukan semen pasir dengan perbandingan standard 1pc : 6 pasir, dan acian dapat menggunakan tepung batu kapur (mil) dicampur semen dengan perbandingan 1 semen : 1 mil. Dengan cara begitu maka biaya plesteran dan acian akan lebih murah. Untuk bahan cat, bisa gunakan cat standard jangan yang terlalu murah.. sebab cat yang harganya murah cepat pudar warnanya.

Tenaga kerja bangunan

Upah kerja tukang bangunan dan pekerja pada saat ini di wilayah Jabotabek pasarannya Rp. 100.000 (tukang), dan Rp. 80.000 (pekerja), dengan jam kerja pk. 08.00 s/d 16.00. Dengan harga tersebut bisa kita hitung biayanya jika kita menggunakan 3 tukang dan 5 pekerja, yaitu Rp. 700.000,- per hari, dan sebulan hampir 20 juta rupiah setelah dikurangi hari Minggu. Membangun rumah 1 lantai ukuran 100 M2, paling cepat pemerlukn waktu 3 bulan.

Cara menekan biaya pekerja adalah dengan cara memberikan insentif, misalnya makan, minuman, dll., agar mereka semangat dalam bekerja. Dengan mengeluarkan sedikit tambahan biaya tetapi hasil yang dicapai lebih tingg dari nilai yang kita keluarkan. Dengan cara begitu akan tertanam suatu hubungan kekeluargaan, kedekatan, sehingga mereka akan merasa malu jika hasil yang dicapai mengecewakan. Tentunya harus ada salah satu tukang senior yang kita pegang sebagai yang dianggap paling tua dan paling berpengalaman.

Itulah cara menekan biaya membangun rumah yang dapat saya sampaikan, semoga apa yang saya uraikan tersebut kiranya ada manfaatnya bagi Anda yang memerlukan.

Proses yang benar untuk membangun sebuah rumah, sangat penting untuk dipertimbangkan dan dilakukan, terutama untuk membangun rumah yang nilainya ratusan juta hingga milyaran rupiah.

Coba Anda bayangkan jika Anda mengeluarkan biaya untuk membangun sebuah rumah yang nilainya besar hingga milayaran rupiah tanpa proses dan prosedur yang benar,  Anda telah melakukan putusan yang salah, sebab Anda tidak akan mendapat jaminan apapun terhadap kerugian yang mungkin terjadi akibat berbagai hal yang tidak diharapkan. Misalnya penipuan dan kolusi pihak pelaksana pekerjaan, kerugian akibat tidak mengikuti tata cara perijinan membangun, akibat perencanaan yang kurang matang.

Misalkan Anda punya rencana membangun sebuah rumah yang nilainya 2 Milyar Rupiah, kemudian Anda meminta bantuan seorang ahli dan pengalaman di bidang bangunan  teman dekat Anda, dan  karena Anda sudah sepenuhnya percaya kemudian Anda menyerahkan semua urusan pembangunan kepadanya,  mulai dari perencanaan, pengawasan serta pelaksanaan pekerjaan. Keputusan Anda tersebut mungkin menurut Anda benar, sebab Anda merasa yakin bahwa teman Anda akan dapat melaksanakan tugasnya dengan baik. Tetapi jika terjadi hal-hal yang tidak diingninkan misalnya ada penyimpangan pelaksanaan pekerjaan, maka Anda tidak memiliki jaminan kekuatan hukum, sehingga Anda sendiri yang akan menanggung dan merasakan akibat kerugian akibat penyimpangan tersebut.

Pemborongan Pembangunan Rumah Bernilai Besar (> 500 jt)

Untuk pemborongan membangun rumah diatas nilai 500 juta rupiah sebaiknya Anda menggunakan prosedur yang benar, sehingga Anda dan para pihak mendapat perlindungan dan kekuatan hukum. Untuk itu ada beberapa komponen yang harus dilibatkan dalam proses pembangunan rumah tesebut yakni, (1) ahli pengadaan jasa konstruksi, (2) konsultan perencana konstruksi, (3) konsultan pengawas konstruksi, dan (4) kontraktor pelaksanan konstruksi. Keempat komponen tersebut akan melaksanakan tugas-tugas sesuai dengan spesialisasi keahlian masing-masing.

1. Ahli Pengadaan Jasa Konstruksi

Ahli pengadaan jasa konstruksi memiliki skill dalam memilih, menilai, menunjuk, dan membuat kontrak kerja untuk pekerjaan perencanaan, pengawasan, dan dan pelaksanaan sesuai prosedur pengadaan jasa konstruksi dan undang-undang jasa konstruksi. Sehingga pekerjaan yang dilakukan oleh konsultan perencana, konsultan pengawas dan kontraktor pelaksana, semuanya berdasarkan kontrak kerja yang mengikat dan melindungi pihak-pihak secara hukum yang berlaku. Konsultan dan Kontraktor yang terpilih adalah yang memenuhi persyaratan sesuai ketentuan  dan peraturan pengadaan jasa konstruksi yang berlaku, mulai persyaratan berbadan hukum, perisinan usaha, pengalaman kerja yang relevan, persaratan keuangan perusahaan dan sebagainya.
Dari proses yang dihasilkan oleh Tim Ahli pengadaan Jasa Konstruksi adalah Kontrak Kerja untuk Konsultan Perencana, Konsultan Pengawas, dan Kontraktor Pelaksana. Di dalam kontrak tersebut secara lengkap mengatur semua yang terkait dengan hak dan kewajiban masing-masing pihak (pemberi tugas dan penerima tugas), cara pembayaran, jaminan konstruksi, dan masa pemeliharaan, dll.

Untuk mendapatkan Tim Ahli pengadaan jasa konstruksi yang berpengalaman bisa meminta bantuan kepada instansi yang memiliki Tim Ahli Pengadaan Jasa Konstruksi. Besarnya biaya untuk tim ini ada ketentuan yang mengaturnya.

2. Konsultan Perencana Konstruksi

Akan melaksanakan tugas membuat produk perencanaan rumah sesuai dengan yang diinginkan berdasarkan kontrak kerja melalui proses pengadaan jasa konsultasi konstruksi oleh Tim Ahli Pengadaan Jasa Konstruksi. Produk yang akan dihasilkan oleh Konsultan Jasa Konstruksi adalah Produk Perencanaan Konstruksi Rumah Tinggal yang terdiri dari :

1. Gambar yang terdiri dari : Gambar Teknis (Denah, tampak, Potongan, dan Detail),  Gambar Situasi, dan Gambar 3 Dimensi.
2. Rencana Anggaran Biaya Bangunan (RAB), dan
3. Rencana Kerja dan Persyaratan Pekerjaan (RKS)

Dari produk perencanaan, pemilik rumah (owner) secara jelas akan mengetahui keseluruhan rencana pembangunan rumah yang mencakup biaya, kualitas, rencana fisik, gambaran eksterior dan interior dll. Sehingga owner dengan jelas mengetahui apa yang harus dikerjakan oleh kontraktor pelaksana. Besarnya biaya konsultan perencana konstruksi ada ketentuannya yang diatur oleh Instansi yang berwenang. Berdasarkan produk perencanaan maka pengurusan Surat Ijun Mendirikan Bangunan bisa diproses sebelum pekerjaan dimulai oleh Kontraktor Pelaksana.

3. Konsultan Pengawas Konstruksi

Bertugas melakukan pengawasan pekerjaan yang akan dilaksanakan oleh Kontraktor Pelaksana berdasarkan Kontrak Kerja. Konsultan Pengawas akan mengawasi proses pelaksanaan pekerjaan yang dilakukan oleh Kontraktor Pelaksana Konstruksi meliputi, penggunaan bahan material, target pencapaian pekerjaan, kualitas per item pekerjaan, penggunaan material. Konsultan Pengawas bekerja secara independen, tidak berfihak pada Kontraktor serta konsultan perencana.

Besarnya biaya konsultan perencana konstruksi ada ketentuannya yang diatur oleh Instansi yang berwenang.

4. Kontraktor Pelaksana Konstruksi

Bertugas melaksanakan pekerjaan fisik bangunan berdasarkan kontrak kerja yang telah dibuat oleh Tim Ahli Pengadaan Jasa Konstruksi. Apa yang menjadi tugasnya secara lengkap dan jelas sudah tertuang di dalam Kontrak kerja, termasuk hak-hak dan kewajiban masing-masing fihak, cara pembayaran dan sebagainya.

Dengan melalui proses tersebut, maka pembangunan sebuah rumah dengan nilai tertentu memiliki jaminan hukum sesuai perundang-undangan yang berlaku. Seperti itulah cara-cara dan proses membangun sebuah rumah atau bangunan lainnya untuk menjamin keamanan dan perlindungan hukum. Tapi tentunya untuk point 1, 2, dan 3 ada biayanya. Biaya pengadaan, konsultan perencana, dan konsultan pengawas bisa mencapai 10% sd. 12% nilai fisik bangunan.

Pemborongan Pembangunan Rumah Bernilai Kecil (<500 Jt)

Sedangkan untuk pemborongan membangun bangunan rumah yang nilainya 500 juta ke bawah, untuk point 1, 2, dan 3, sepertinya tidak perlu menggunakan konsultan perencana, konsultan pengawas dan tim jasa pengadaan, tetapi bisa menggantinya dengan personal/perseorangan yang kita kenal baik. Tetapi untuk pemborong sebaiknya menggunakan pemborong berbadan hukum kualifikasi kecil (CV, Prima, atau Koperasi). Ada beberapa hal yang perlu diperhatikan, sbb:

1. Jika diborongkan kepada pemborong, pilihlah pemborong yang bisa dipercaya.. kalau memungkinkan yang sudah kenal baik.
2. Dokumen : gambar perencanaan, RAB, dan RKS ..bisa dibuat oleh perencana perseorangan/personal yang ditunjuk, jangan meminta bantuan pemborong!;
3. Proses dan prosedur penawaran sampai dengan penunjukan, bisa minta bantuan kepada orang pada point 2;
4. Membuat Kontrak/Perjanjian Kerja bisa minta bantuan orang pada point 2;
5. Untuk pengawasan pekerjaan selama berlangsungnya pembangunan rumah, bisa minta bantuan orang pada point 2;
6. Orang yang ditunjuk pada point 2, tidak boleh mempunyai hubungan apapun dengan pemborong;
7. Jangan menunjuk pembuat dokumen (point 2) sekaligus menjadi pemborong, apapun alasannya.

Itulah proses atau prosedur yang benar dalam membangun rumah agar hasil pekerjaan sesuai perencanaan, dan para pihak mendapat perlindungan hukum.  Semoga bermanfaat.