Dokumen Penunjukan

Dokumen penunjukan berisi ketentuan-ketentuan yang harus dipenuhi oleh calon pemborong seperti cara dan waktu pengajuan penawaran, persyaratan administrasi, persyaratan pengalaman, legalitas dan bonafiditas perusahaan, dll. berikut lampirannya yaitu : gambar rencana atau gambar teknis meliputi gambar (denah, tampak, potongan, detail, dan tampilan gambar 3D), Bill of Quantity (BQ), dan Rencana Kerja dan Syarat (RKS) diserahkan 1 copy ke masing-masing perwakilan kontraktor yang hadir memenuhi undangan penjelasan.

Rencana Anggaran Biaya (RAB) hanya untuk kepentingan owner (pemilik pekerjaan) gunanya sebagai harga perkiraaan owner (Owner Estimate) dan angkanya harus dirahasiakan, jangan sampai pemborog mengetahuinya.

Bill of Quantity (BQ) adalah Format RAB yang hanya berisi volume dan kuantitas/kualitas pekerjaan sedangkan harga satuan dan jumlah harga adalah harus diisi oleh kontraktor sebagai harga penawaran. Rencana Kerja dan Syarat (RKS) adalah dokumen penting yang menjelaskan rencana pekerjaan, kualitas yang belum tercantum dalam gambar rencana dan RAB, seperti merek dan spesifikasi bahan material yang digunakan,waktu pelaksanaan, dan persyaaratan-persyaratan lain yang harus dipenuhi oleh calon pemborong.

Proses Penunjukan

Seperti yang telah disinggung di atas, setelah para pemborong/kontraktor menerima dokumen penunjukan dan mendapat penjelasan dari owner, maka pada waktu yang telah ditentukan mereka harus menyampaikan surat penawaran harga dan melengkapi persyaratan yang diminta oener.

Setelah sampai waktu yang telah ditentukan, pukul, hari, dan tanggal yang telah ditentukan dari 3 pemborong yang diminta mengajukan penawaran tapi hanya ada 2 pemborong yang memasukan penawaran, maka sesuai ketentuan denga dokumen penunjukan bahwa yang tidak memasukan penawaran tepat waktu dianggap batal.

Selanjutnya owner memeriksa kelengkapan penawaaran yang diajukan oleh 2 pemborong dan melakukan penilaian terhadap keduanya, dan menentukan pilihan kepada salah satu pemborong yang memiliki persyaratan yang lengkap dan harga penawaran yang wajar tidak terlalu rendah dari harga OE (Owner Estimate).

Apabila sudah ditentukan pemborong yang paling memenuhi persyaratan, selanjutnya perlu dibuat surat perjanjian kontrak kerja yang memuat ketentuan-ketentuan dan kewajiban masing-masing pihak, seperti waktu pelaksanaan, sistem pembayaran, waktu pemeliharan, dll. Surat perjanjian tersebut disepakati oleh dan ditanda tangani kedua belah pihak di atas materai dan memiliki kekuatan hukum yang mengikat dan melindungi kedua belah pihak jika ada salah satu pihak yang melanggar.

Proses Pelaksanaan

Setelah surat perjanjian kontrak kerja diterbitkan, maka owner langsung menugaskan kontraktor yang ditunjuk untuk melaksanakan pekerjaan sesuai waktu yang telah ditentukan.

Dalam hal pelaksanaan yang tidak sesuai dengan dokumen yang telah disepakati, baik kualitas maupun kuantitas, maka owner melalui pengawas yang ditunjuk  akan memperingatinya dan memerintahkan untuk dibongkar untuk dilakukan perbaikan agar sesuai dengan kualitas dan kuantitas yang telah disepakati bersama dalam dokumen.

Seperti itulah gambaran cara penunjukan kontraktor/pemborong untuk mengerjakan pembangunan rumah. Mudah-mudahan apa yang telah saya sampaikan di atas ada manfaatnya bagi Anda yang belum megetahuinya.

Membangun rumah

Sebuah bangunan rumah merupakan produk yang dikerjakan melalui proses pelaksanaan pekerjaan, tidak ada bedanya dengan sebuah produk dalam industri misalnya barang elektronik, makanan, dan sebagainya. Misalnya barang elektronik seperti televisi, banyak merek televisi yang memiliki kualitas yang sama tetapi harganya lebih murah. Begitu pula sebuah rumah yang dihasilkan melalui proses pelaksanaan, apabila pelaksana  bangunan memiliki pengetahuan dan pengalaman dalam mengelola sebuah proyek bangunan, tentu akan bisa melakukan bagaimana agar kualitas bangunan yang dihasilkan sesuai dengan rencana, tapi biayanya  lebih murah.

Dalam pelaksanaan membangun rumah ada 2 cara pelaksanaan yaitu sistem borongan dan sistem kerja harian, keduanya sudah biasa dilakukan oleh owner (pemilik bangunan). Mana yang lebih baik dan lebih murah, borongan apa harian? Menurut pengalaman saya dari kedua sistem tersebut tidak bisa langsung menilai mana yang lebih baik dan murah, sebab bisa saja sistem kerja borongan lebih baok dan murah dari pada sistem kerja harian, atau sebaliknya. Sebenarnya kedua cara tersebut ada keunggulan dan kekurangannya, tergantung bagaimana cara pengelolaannya. Cara pengelolaan kedua cara pelaksanan pekerjaan tersebut berbeda. Mengelola sistem harian dilakukan langsung oleh owner dari mulai awal sampai akhir pelaksanaan pekerjaan, sedangkan mengelola sistem kerja borongan hanya dilakukan di awal saat  proses rekrutmnen/penunjukan pemborong sampai penandatanganan surat perjanjian kerja oleh para pihak.

Dalam membangun rumah ada 2 komponen utama yang menentukan kualitas dan biaya pelaksanaan, yaitu material dan upah kerja. Apabila owner dapat mengelola dengan baik kedua komponen tersebut, maka dapat dipastikan biaya keseluruhan pelaksanaan pembangunan bisa ditekan sehingga lebih murah dari anggaran yang sudah ditentukan dalam RAB. Agar owner bisa mengelola langsung, maka sistem pelaksanaan kerja harus memilih sistem kerja harian. Banyak owner yang merasa kecewa dengan hasil kerja sistem harian, penyebabnya adalah owner tidak melakukan pengelolaan dengan benar. Agar mengasilkan sebuah bangunan yang baik dan  biaya lebih murah dengan sistem kerja harian, beberapa hal yang harus diperhatikan sebagai berikut:

1. Pengadaan semua bahan material harus sesuai dengan kualitas seperti dalam Rencana Anggaran Biaya (RAB). Membeli bahan material harus berusaha mencari toko bahan material yang dapat memberikan harga lebih murah (ada discount). Setiap toko material dalam menjual barang yang berkualitas sama, pasti berbeda antara toko yang satu dan yang lainnya. Dalam hal ini kalau kita mendapatkan harga yang lebih murah tentu akan mengurangi biaya pengadaan bahan. Misalnya di Toko A harga 1 m2 keramik “Granito” Rp.300.000,- sementara di toko lainnya bisa “Rp. 280.000”, dari selisih harga tersebut merupakan salah satu cara membangun rumah lebih murah, tapi kualitas bahan material tidak berubah.
2. Penggunaan bahan material agar sesuai dengan kebutuhan, jangan banyak terbuang, jangan ada kesalahan sehingga harus bongkar pasang. Dalam hal ini dalam merekrut tenaga kerja harus selektif, pilih yang sudah berpengalaman dan terampil dan berpengalaman. Percayakan mandor/pelaksana yang ditunjuk untuk merekrut tenaga kerja.
3. Dalam pengadaan barang material jangan sekaligus, agar tidak terjadi kelebihan yang berarti.
4. Apabila owner tidak punya waktu dan kemampuan teknis mengawasi dan mengatur pelaksanaan lapang, wajib merekrut seorang Pelaksana/Mandor yang sudah berpengalaman, memahami gambar bangunan, jujur dan disiplin,  untuk diberi tugas mengatur dan mengawasi pelaksanaan pekerjaan agar sesuai dengan rencana. Buatlah time schedule untuk mengontrol hasil pekerjaan.
5. Tentukan jumlah tukang bangunan dan pekerja  pada setiap tahapan pekerjaan secara proporsional,  jangan sampai terjadi kelebihan tukang atau pekerja, sebab jika terjadi kesalahan akan mengakibatkan pemborosan biaya, sehingga kinerja mereka tidak optimal. Misalnya untuk pekerjaan pondasi 1 tukang : 2 atau 3 pekerja, pasangan bata 1 tukang : 2 pekerja, dst.
6. Berikan upah kerja sesuai dengan kemampuan dan pengalaman, dan berikan reward bagi pekerja yang berprestasi.
7. Berikan insentif berupa konsumsi, makan minum seperlunya. Dengan mengeluarkan sedikit biaya untuk itu akan memberikan nilai tambah, mereka akan lebih giat dan semagat dalam bekerja, dan hasilnya akan melampaui target jadwal kerja.

Dengan mengikuti kententuan tersebut, maka tingkat kegagalan owner yang mengakibatkan pembengkakan biaya melebihi RAB bisa diminimalisir hingga biaya akhir dapat ditekan menjadi lebih murah. Dengan merekrut Mandor/Pelaksana,  sebenarnya akan menghemat biaya, tapi umumnya dalam sistem harian owner jarang yang mau merekrut Mandor/Pelaksana, ketakutan biaya membengkak, itu sebenarnya yang keliru. Untuk pengadaan bahan material sebaiknya dilakukan langsung oleh owner, Mandor jangan diberi kepercayaan untuk itu, sebab pengadaan bahan material merupakan titik yang sangat rawan. Carilah Toko material yang bisa diajak bekerja sama dan memberikan harga lebih murah,  selanjutnya belanja material cukup by phone.

Kira-kira seperti itulah pengalaman saya di lapangan dalam melaksanakan pembangunan rumah untuk menghasilkan sebuah bangunan rumah dengan harga lebih murah tetapi tidak mengurangi kualitas yang ditentukan dalam gambar dan RAB. Semoga bermanfaat!

Sebagai contoh, misalnya Anda selama ini tinggal pada sebuah rumah kontrakan di lingkungan perumahan. Oleh karena Anda pada saat ini sudah memiliki sebidang tanah kavling yang luasnya = 200 m2 (10 x 20 m) dan sudah memiliki biaya yang dianggap cukup untuk membangun sebuah rumah, serta dalam waktu dekat Anda berniat merencanakan untuk membangun sebuah rumah yang selama ini Anda idam-idamkan. Sebelum Anda bisa memulai membangun sebuah rumah yang Anda inginkan tersebut, langkah pertama yang harus Anda lakukan adalah merencanakan  jumlah dan luas setiap ruangan di rumah Anda yang diperlukan berdasarkan kebutuhan sesuai jumlah anggota keluarga yang akan menguni rumah.

Untuk menentukan jumlah dan luas ruangan yang diperlukan,  Anda harus menghitungnya berdasarkan jumlah anggota keluarga yang akan menghuni rumah. Misalnya, dalam keluarga saat ini ada Anda sendiri dan seorang istri, ada 2 anak perempuan dan 2 anak laki-laki, ada seorang pembantu rumah tangga yang menginap di rumah, ada sebuah kendaraan kendaraan roda 4 Avanza, dan ada 2 unit sepeda motor.

Dasar Perhitungan

Dari keterangan di atas dapat dijadikan dasar perhitungan jumlah dan kebutuhan ruangan di atas, sbb:

• Suami & Istri  = 2 orang;
• Anak = 4 orang (2 perempuan dan 2 laki-laki);
• Pembantu menginap = 1 orang;
• Ada 1 unit mobil Avanza; dan
• Ada 2 unit sepeda motor.

Kebutuhan Jumlah dan Luas Ruangan

Dari kelima point di atas dapat dihitung predoksi kebutuhan jumlah dan luas ruangan, sebagai berikut:

• Kamar tidur utama + Kamar mandi/toilet (suami/istri) = 3 x 5 m = 15 m2
• Kamar tidur anak perempuan + kamar mandi/toilet = 3 x 5 m = 12 m2
• Kamar tidur anak laki-laki + kamar mandi/toilet = 3 x 5 m = 12 m2
• Kamar tidur pembantu 2 x 3 m = 6 m2
• Kamar mandi umum/toilet 2 x 1,5 m = 3 m2
• Ruang tamu + ruang keluarga = 3 x 7 m = 21 m2
• Dapur + Ruang Makan = 3 x 5 m = 15 m2
• Garasi mobil + sepeda motor = 3,5 x 6 m = 21 m2
• Teras Depan = 2 x 3 m = 6 m2
• Teras Belakang = 2 x 3 m = 6 m2
• Gudang = 2 x 3 m = 6 m2.

Total kebutuhan luas ruangan = 129 m2, sedangkan luas tanah kavling Anda = 200 m2 (10 x 20 m).  Untuk memperoleh surat ijin membangun (IMB), salah satu ketentuannya adalah harus ada lahan kosong minimum 30% dari luas tanah = (200-129)/200 x 100% = 35.5%. Jadi luas tanah sudah mencukupi untuk dabangun rumah sesuai kebutuhan, dan ruang kosong yang Anda sediakan sudah memenuhi salah satu syarat memperoleh IMB (tentunya masih ada syarat lainnya).

Apabila Anda sudah punya data rancangan kebutuhan ruangan seperti yang sudah ditentukan di atas, maka untuk membuat rencana gambar desain rumah  + Anggaran Kebutuhan Biaya Membangun (RAB Rumah), maka Anda tinggal meminta dibuatkan oleh ahlinya, bisa konsultan perencana perseorangan atau konsultan perencana berbadan hukum. Keinginan Anda terkait model dan desain rumah yang diinginkan, selanjutnya tinggal dibicarakan dengan konsultan yang Anda tunjuk. Apabila ingin menggunakan konsultan perencana berbadan hukum, maka Anda cukup memilih yang kualifikasi kecil (CV, Firma, atau Koperasi). Untuk membuat gambar desain rumah + RAB tentu ada biayanya, sekitar 3% s/d 5% x nilai biaya bangunan. Kalau Anda membeli secara online harganya berdasarkan m2, antara Rp. 15.000,- s/d. Rp. 25.000,- per meter persegi.

Gambar desain rumah + RAB rumah, selain untuk gambar pelaksanaan, juga berguna untuk dokumen penunjukan pelaksana pekerjaan jika akan diborongkan kepada pihak ke tiga,  juga diperlukan untuk lampiran permohonan Surat Ijin Membangun (IMB). Lebih jauh lagi mengenai gambar desain rumah Anda yang dibuat oleh konsultan perencana, manfaatnya akan menambah nilai jual jika pada suatu saat rumah Anda akan dijual dengan alasan tertentu, terlebih lagi jika bangunan rumah Anda jika pelaksanaan pembangunannya dilaksanakan oleh kontraktor yang bagus dan berpengalaman. Simpanlah dokumen gambar desain rumah, dan semua dokumen pelaksanaan (kontrak kerja, dsb) sebagai bukti bahwa rumah Anda kualitasnya akan bisa terlihat oleh calon pembeli rumah dari dokumen-dokumen tersebut.

Demikian sedikit tips merencanakan sebuah ruamah tinggal berdasarkan kebutuhan. Semoga bermanfaat dan menambah sedikit pengetahuan properti Anda. Semoga bermanfaat!

Untuk memiliki sebuah rumah dengan harga yang lebih murah, sebaiknya kita membangun sendiri pada lokasi di wilayah pinggiran kota, dengan pertimbangan sebagai berikut:

1. Cari tanah kavling yang pemiliknya perorangan, biasanya harganya relatif lebih murah.
2. Gunakan bahan-bahan material sederhana untuk membangun rumah.
3. Buatkan gambar desain perencanaan dan RAB sebagai dasar pelaksanaan membangun.
4. Untuk pelaksanaan membangun rumah gunakan sistem kerja harian dengan menugaskan pengawas lapang yang berpengalaman.

Harga tanah yang lebih murah sangat berpengaruh terhadap harga rumah secara keseluruhan, oleh karena itu carilah tanah kavling atau tanah milik penduduk di pinggian kota yang tidak terlalu jauh dengan tempat Anda beraktivitas.

Pemilihan bahan-bahan material sederhana untuk digunakan dalam pembangunan rumah Anda akan sangat menentukan biaaya keseluruhan pembangunan rumah. Misalnya penggunaan bahan dinding dengan menggunakan batako putih (batako tras) akan jauh lebih murah dibandingkan dengan bata merah. Kekuatan rumah bukan pada dinding batako atau bata merah, tetapi berada pada kekuatan struktur, yaitu pondasi, sloof, kolom , dan ring balok. jadi penggunaan batako putih tidak masalah, yang terpenting kualitas struktur harus diutamakan dengan penggunaan ukuran besi beton yang cukup, campuran adukan beton yang benar dengan bahan material yang berkualitas. Dengan menggunakan batako putih sangat jauh perbedaan biayanya dengan bata merah. Kemudian bahan-bahan material lainnya seperti keramik, tutup atap banyak pilihan yang harganya murah.

Gambar perencanaan dan RAB perlu dibuat, agar dalam pelaksanaan pembangunan rumah punya acuan yang akurat dan penggunaan biaya akan terkontrol dan terkendali.

Dalam pelaksanaan pembangunan, gunakan sistem kerja harian dengan merekrut tenaga kerja bangunan yang berpengalaman dengan seorang pengawas/pelaksana lapang yang kita tugaskan untuk memenej dan mengkoordinir proses pelaksanaan pembangunan rumah agar sesuai dengan gambar rencana, dan pengeluaran biaya sesuai dengan RAB, serta waktu pelaksanaan sesuai dengan target yang dutentukan.

Dengan cara-cara tersebut di atas kalau dapat dilaksanakan dengan baik, maka biaya pembangunan rumah akan lebih murah dengan tidak mengurangi kualitas utama seperti kekuatan struktur bangunan.

Cara Kerja Harian

Membangun rumah dengan cara kerja harian merupakan cara yang paling umum dilaksanakan. Cara ini merupakan cara yang paling mudah, yang punya pekerjaan (owner) cukup memanggil beberapa orang tukang dan pekerja dan langsung menentukan kapan mulai bekerja dengan upah harian yang telah disepakati, serta memberitahu apa yang harus mereka kerjakan dengan memberikan gambar rumah kepada seorang tukang yang dianggap sudah ahli dan berpengalaman, serta bisa membaca gambar.

Keuntungan cara kerja harian, owner bisa mengerjakan bangunan sesuai dana yang tersedia (membangun secara bertahap), dan pelaksanaan bisa dihentikan ketika dana sudah habis, dan pekerjaan bisa dilanjutkan kembali setelah tersedia dana kembali.

Kekurangan dari cara kerja harian, pekerja harian biasanya bekerja apa adanya,  tidak ada target penyelesaian pekerjaan yang jelas, dan pelaksanaan pekerjaan relatif lambat sebab umumnya para pekerja harian suka mengulur-ulur waktu, apalagi kalau owner (pemilik rumah) tidak mau mengeluarkan biaya pengawasan dengan cara menugaskan seorang pelaksana/mandor untuk mengawasi proses pelaksanaan pekerjaan.

Cara Kerja Borongan

Membangun dengan cara kerja borongan ada dua macam, yang pertama hanya borongan tenaga, kedua borongan tenaga dan bahan. Cara borongan yang pertama biasa dilakukan oleh “tukang borong” yaitu tukang bangunan yang sudah berpengalaman melaksanakan “kerja borongan tenaga”, cara menentukan harga borongan tenaga biasanya per meter persegi luas bangunan, misalnya Rp. 700.000,- sd. Rp. 1.000.000,- per meter persegi. Cara yang kedua yaitu borongan bahan + upah, ini biasanya dikerjakan oleh pemborong “kontraktor” perusahaan berbadan hukum seperti PT, CV, Firma, atau Koperasi.

Keuntungan dengan cara kerja borongan, pelaksanaan pekerjaan ada target dan lebih cepat, sedangkan kekurangannya adalah, persiapan gambar dan RAB harus matang, penyediaan dana harus cukup sesuai pekerjaan yang akan diborongkan. Apabila owner salah menunjuk pemborong, akan beresiko yang dapat merugikan owner, baik dari sisi kualitas dan bentuk penyimpangan lainnya seperti pekerjaan tidak selesai sesuai perjanjian.

Dari penjelasan di atas, maka Anda dapat menilai mana yang paling baik dari kedua cara pelaksanaan membangun rumah. Semoga bermanfaat!

Membangun rumah dengan sistem kerja harian orang awam umumnya menilai sangat kecil terjadi resiko kerugian. Penilaian seperti itu sebenarnya harus sudah mulai dirubah, sebab pandangan tersebut hanya melihat dari sisi penyimpangan yang biasa dilakukan oleh oknum pemborong yang kurang bertanggung jawab, diantaranya meninggalkan pekerjaan sebelum selesai.

Padahal kalau kita cermati bahwa dengan sistem kerja harian kalau kurang bisa memenej tenaga kerja, akan terjadi banyak penyimpangan yang tanpa kita sadari. Biasanya dalam melaksanakan pembangunan rumah dengan sistem harian, kebanyakan orang percaya begitu saja kepada tukang yang dipekerjakannya,  dan jarang sekali menggunakan orang ahli yang ditugaskan untuk mengawasi pelaksanaan pekerjaan. Sehingga akibatnya terjadi penyimpangan-penyimpangan.

Penyimpangan yang dimaksud adalah, dimana hasil kerja pekerja bangunan tidak optimal, volume kerja yang dihasilkan dibawah standard, dan kualitas pekerjaan tidak sesuai dengan yang seharusnya, kerapian, ketepatan ukuran, komposisi campuran adukan semen pasir tanpa ukuran (kira-kira).

Penyimpangan Hasil kerja

Setiap volume pekerjaan yang dikerjakan oleh sejumlah tukang + pekerja ada standardnya. Hal tersebut bisa Anda lihat pada analisa harga satuan AHS-SNI, sebagai contoh: untuk mengerjakan pasangan 1 m2 pasangan bata merah  1/2 bata dengan adukan 1pc:4pasir diperlukan 0,1 tukang batu dan 0,3 pekerja. Dari patokan AHS tersebut kita bisa menghitung standard bahwa 1 tukang batu + 3 orang pekerja per hari minimum harus harus mempu mengerjakan 10 m2 pasangan bata merah 1/2 bata. Kalau kurang dari 10 m2 maka kinerja tukang batu + pekerja sangat rendah.

Evaluasi kinerja pekerjaan-pekerjaan lainnya bisa kita lakukan dengan berpedoman pada AHS-SNI.  Bila perlu AHS-SNI, Anda bisa copy paste di sini..

Penyimpangan Kualitas Hasil Kerja

Campuran Adukan: Komposisi adukan pasir-semen tidak sesuai aturan, biasanya pekerja malas untuk menggunakan takaran, seperti adukan untuk pasangan, plesteran, dan adukan beton. Adukan tanpa takaran bisa berlebihan atau kekurangan semen. Kalau berlebihan biaya akan membengkak, dan kalau kekurangan maka kualitas bangunan akan buruk.

Kerapian : plesteran, acian, sudut-sudut tembok/tiang/profil tidak rapi, dinding bergelombang/tidak rata, pasangan tembok tidak tegak 90 derajat, pasangan kusen tidak waterpas, lantai dan plapond tidak siku, dll.

Apabila penyimpangan-penyimpangan tersebut terjadi, maka pemilik rumah akan rugi dan akan kecewa setelah bangunan selesai.

Untuk mengatasi hal tesebut caranya Anda harus mampu mengawasi pelaksanaan pekerjaan, jangan dilos atau dibiarkan begitu saja. Pengawasan bisa dilakukan sendiri atau menugaskan seorang yang mampu melaksanakan tugas pengawasan tersebut.

Proses yang benar untuk membangun sebuah rumah, sangat penting untuk dipertimbangkan dan dilakukan, terutama untuk membangun rumah yang nilainya ratusan juta hingga milyaran rupiah.

Coba Anda bayangkan jika Anda mengeluarkan biaya untuk membangun sebuah rumah yang nilainya besar hingga milayaran rupiah tanpa proses dan prosedur yang benar,  Anda telah melakukan putusan yang salah, sebab Anda tidak akan mendapat jaminan apapun terhadap kerugian yang mungkin terjadi akibat berbagai hal yang tidak diharapkan. Misalnya penipuan dan kolusi pihak pelaksana pekerjaan, kerugian akibat tidak mengikuti tata cara perijinan membangun, akibat perencanaan yang kurang matang.

Misalkan Anda punya rencana membangun sebuah rumah yang nilainya 2 Milyar Rupiah, kemudian Anda meminta bantuan seorang ahli dan pengalaman di bidang bangunan  teman dekat Anda, dan  karena Anda sudah sepenuhnya percaya kemudian Anda menyerahkan semua urusan pembangunan kepadanya,  mulai dari perencanaan, pengawasan serta pelaksanaan pekerjaan. Keputusan Anda tersebut mungkin menurut Anda benar, sebab Anda merasa yakin bahwa teman Anda akan dapat melaksanakan tugasnya dengan baik. Tetapi jika terjadi hal-hal yang tidak diingninkan misalnya ada penyimpangan pelaksanaan pekerjaan, maka Anda tidak memiliki jaminan kekuatan hukum, sehingga Anda sendiri yang akan menanggung dan merasakan akibat kerugian akibat penyimpangan tersebut.

Pemborongan Pembangunan Rumah Bernilai Besar (> 500 jt)

Untuk pemborongan membangun rumah diatas nilai 500 juta rupiah sebaiknya Anda menggunakan prosedur yang benar, sehingga Anda dan para pihak mendapat perlindungan dan kekuatan hukum. Untuk itu ada beberapa komponen yang harus dilibatkan dalam proses pembangunan rumah tesebut yakni, (1) ahli pengadaan jasa konstruksi, (2) konsultan perencana konstruksi, (3) konsultan pengawas konstruksi, dan (4) kontraktor pelaksanan konstruksi. Keempat komponen tersebut akan melaksanakan tugas-tugas sesuai dengan spesialisasi keahlian masing-masing.

1. Ahli Pengadaan Jasa Konstruksi

Ahli pengadaan jasa konstruksi memiliki skill dalam memilih, menilai, menunjuk, dan membuat kontrak kerja untuk pekerjaan perencanaan, pengawasan, dan dan pelaksanaan sesuai prosedur pengadaan jasa konstruksi dan undang-undang jasa konstruksi. Sehingga pekerjaan yang dilakukan oleh konsultan perencana, konsultan pengawas dan kontraktor pelaksana, semuanya berdasarkan kontrak kerja yang mengikat dan melindungi pihak-pihak secara hukum yang berlaku. Konsultan dan Kontraktor yang terpilih adalah yang memenuhi persyaratan sesuai ketentuan  dan peraturan pengadaan jasa konstruksi yang berlaku, mulai persyaratan berbadan hukum, perisinan usaha, pengalaman kerja yang relevan, persaratan keuangan perusahaan dan sebagainya.
Dari proses yang dihasilkan oleh Tim Ahli pengadaan Jasa Konstruksi adalah Kontrak Kerja untuk Konsultan Perencana, Konsultan Pengawas, dan Kontraktor Pelaksana. Di dalam kontrak tersebut secara lengkap mengatur semua yang terkait dengan hak dan kewajiban masing-masing pihak (pemberi tugas dan penerima tugas), cara pembayaran, jaminan konstruksi, dan masa pemeliharaan, dll.

Untuk mendapatkan Tim Ahli pengadaan jasa konstruksi yang berpengalaman bisa meminta bantuan kepada instansi yang memiliki Tim Ahli Pengadaan Jasa Konstruksi. Besarnya biaya untuk tim ini ada ketentuan yang mengaturnya.

2. Konsultan Perencana Konstruksi

Akan melaksanakan tugas membuat produk perencanaan rumah sesuai dengan yang diinginkan berdasarkan kontrak kerja melalui proses pengadaan jasa konsultasi konstruksi oleh Tim Ahli Pengadaan Jasa Konstruksi. Produk yang akan dihasilkan oleh Konsultan Jasa Konstruksi adalah Produk Perencanaan Konstruksi Rumah Tinggal yang terdiri dari :

1. Gambar yang terdiri dari : Gambar Teknis (Denah, tampak, Potongan, dan Detail),  Gambar Situasi, dan Gambar 3 Dimensi.
2. Rencana Anggaran Biaya Bangunan (RAB), dan
3. Rencana Kerja dan Persyaratan Pekerjaan (RKS)

Dari produk perencanaan, pemilik rumah (owner) secara jelas akan mengetahui keseluruhan rencana pembangunan rumah yang mencakup biaya, kualitas, rencana fisik, gambaran eksterior dan interior dll. Sehingga owner dengan jelas mengetahui apa yang harus dikerjakan oleh kontraktor pelaksana. Besarnya biaya konsultan perencana konstruksi ada ketentuannya yang diatur oleh Instansi yang berwenang. Berdasarkan produk perencanaan maka pengurusan Surat Ijun Mendirikan Bangunan bisa diproses sebelum pekerjaan dimulai oleh Kontraktor Pelaksana.

3. Konsultan Pengawas Konstruksi

Bertugas melakukan pengawasan pekerjaan yang akan dilaksanakan oleh Kontraktor Pelaksana berdasarkan Kontrak Kerja. Konsultan Pengawas akan mengawasi proses pelaksanaan pekerjaan yang dilakukan oleh Kontraktor Pelaksana Konstruksi meliputi, penggunaan bahan material, target pencapaian pekerjaan, kualitas per item pekerjaan, penggunaan material. Konsultan Pengawas bekerja secara independen, tidak berfihak pada Kontraktor serta konsultan perencana.

Besarnya biaya konsultan perencana konstruksi ada ketentuannya yang diatur oleh Instansi yang berwenang.

4. Kontraktor Pelaksana Konstruksi

Bertugas melaksanakan pekerjaan fisik bangunan berdasarkan kontrak kerja yang telah dibuat oleh Tim Ahli Pengadaan Jasa Konstruksi. Apa yang menjadi tugasnya secara lengkap dan jelas sudah tertuang di dalam Kontrak kerja, termasuk hak-hak dan kewajiban masing-masing fihak, cara pembayaran dan sebagainya.

Dengan melalui proses tersebut, maka pembangunan sebuah rumah dengan nilai tertentu memiliki jaminan hukum sesuai perundang-undangan yang berlaku. Seperti itulah cara-cara dan proses membangun sebuah rumah atau bangunan lainnya untuk menjamin keamanan dan perlindungan hukum. Tapi tentunya untuk point 1, 2, dan 3 ada biayanya. Biaya pengadaan, konsultan perencana, dan konsultan pengawas bisa mencapai 10% sd. 12% nilai fisik bangunan.

Pemborongan Pembangunan Rumah Bernilai Kecil (<500 Jt)

Sedangkan untuk pemborongan membangun bangunan rumah yang nilainya 500 juta ke bawah, untuk point 1, 2, dan 3, sepertinya tidak perlu menggunakan konsultan perencana, konsultan pengawas dan tim jasa pengadaan, tetapi bisa menggantinya dengan personal/perseorangan yang kita kenal baik. Tetapi untuk pemborong sebaiknya menggunakan pemborong berbadan hukum kualifikasi kecil (CV, Prima, atau Koperasi). Ada beberapa hal yang perlu diperhatikan, sbb:

1. Jika diborongkan kepada pemborong, pilihlah pemborong yang bisa dipercaya.. kalau memungkinkan yang sudah kenal baik.
2. Dokumen : gambar perencanaan, RAB, dan RKS ..bisa dibuat oleh perencana perseorangan/personal yang ditunjuk, jangan meminta bantuan pemborong!;
3. Proses dan prosedur penawaran sampai dengan penunjukan, bisa minta bantuan kepada orang pada point 2;
4. Membuat Kontrak/Perjanjian Kerja bisa minta bantuan orang pada point 2;
5. Untuk pengawasan pekerjaan selama berlangsungnya pembangunan rumah, bisa minta bantuan orang pada point 2;
6. Orang yang ditunjuk pada point 2, tidak boleh mempunyai hubungan apapun dengan pemborong;
7. Jangan menunjuk pembuat dokumen (point 2) sekaligus menjadi pemborong, apapun alasannya.

Itulah proses atau prosedur yang benar dalam membangun rumah agar hasil pekerjaan sesuai perencanaan, dan para pihak mendapat perlindungan hukum.  Semoga bermanfaat.